Come guadagnare da un immobile invenduto

Con la crisi immobiliare, che ha colpito l’Italia dal 2009, molti immobili (spesso seconde case) sono rimasti invenduti e, sebbene nell’ultimo anno le compravendite di abitazioni siano aumentate, diversi proprietari preferiscono non venderle ad un prezzo in media del 30% inferiore a quanto siano state pagate a suo tempo. La possibile conseguenza è quella di ritrovarsi con un immobile che in molti casi non si usa più, per il quale però le spese continuano ad essere onerose (gas, luce, acqua, imposte ed interventi di manutenzione).

Che si può fare?

Se la casa in questione è diventata un fardello del quale non si riesce a liberarsi, è possibile quantomeno recuperare le spese sostenute utilizzandola come alloggio turistico o attività extra alberghiera. Mentre però per quest’ultima soluzione esistono una serie di regolamenti e vincoli normativi e fiscali a cui ottemperare, per la prima ipotesi (quella dell’alloggio turistico) l’avvio dell’attività è pressoché immediato, il numero di vincoli inferiore e la gestione della fiscalità avviene attraverso lo strumento della cedolare secca.

Andiamo per ordine. Oggi, per il cosiddetto “turismo mordi e fuggi” va molto di moda soggiornare, anziché nei soliti alberghi, in appartamenti privati che spesso sono localizzati in zone suggestive, sotto il profilo paesaggistico e culturale ed offrono, magari con la presenza dello stesso proprietario all’interno, un servizio esclusivo e personalizzato dal punto di vista dell’ospitalità. Questa moda ha decretato la fortuna di portali come Airbnb e HomeAway che, per conto dei proprietari, si occupano di promuovere gli immobili sul web e gestirne le prenotazioni.

Per le attività extra alberghiere esistono dei regolamenti regionali a cui fare riferimento e, ad esempio per la Regione Lazio, i documenti sono:

Per gli alloggi turistici, invece, la prassi è disciplinata dalla legge 431/1998 che rimanda agli articoli dal 1571 al 1654 del Codice Civile.

Considerato che per le attività extra alberghiere l’iter è quasi tutto esplicato nei regolamenti sopra e, comunque, è possibile ottenere consulenza, in merito, anche da un commercialista, per le attività di affitto turistico la norma non è immediata nella comprensione e, non essendo un’attività imprenditoriale, non sempre si trovano professionisti preparati in materia. Quindi vale la pena, in proposito, spendere qualche parola in più.

Le locazioni di alloggi turistici non sono soggette ai vincoli della citata legge per quanto concerne il canone e la durata, che sono liberamente pattuibili tra le parti e trovano la loro disciplina negli articoli del Codice Civile indicati prima. Obbligatoria deve invece ritenersi la forma scritta per la stipula del contratto.

Ma in pratica, cosa è necessario fare per consentire ad un proprietario di affittare la propria casa come alloggio turistico?

Vediamo tutti i passaggi.

  • Innanzitutto è necessario produrre una comunicazione al proprio Comune in carta semplice da inviare anche alla Regione.
  • Con la domanda protocollata, ci si deve recare presso la Questura che fornirà le credenziali per l’accesso al portale di registrazione degli ospiti (legge antiterrorismo 191/1978).
  • Dopo 30 giorni, ottenuto il silenzio assenso, si può iniziare l’attività.

Ora, considerato che uno dei vincoli è quello di non produrre pubblicità o azioni che possano ricondurre alla pubblicità (affissioni, volantinaggio, insegne, spot radiofonici, ecc.), in che modo è possibile far conoscere la disponibilità del proprio alloggio turistico?

1. Registrando l’immobile presso uno o più portali di gestione delle prenotazioni come

2. Inserendo l’immobile su Google Maps con tutte le informazioni, rivendicandone la proprietà, così che Google lo indicizzi nel motore di ricerca e lo renda visibile in ogni suo servizio

3. Pubblicando un proprio sito web come questo attraverso il quale illustrare caratteristiche dell’immobile, location e possibilità offerte dal territorio

4. Realizzando una serie di scatti fotografici come questi che mostrino i dettagli dell’immobile, anche in versione VR360 con tecnologia immersiva, consentendo al potenziale ospite di visitarlo prima di sceglierlo

5. Producendo un video da postare online su YouTube per meglio mostrare la struttura e l’ubicazione dell’immobile

6. Utilizzare i maggiori social network per divulgare tutto quello che ho appena elencato

L’implementazione dei punti dal 3 al 6 è facoltativa ma aiuta, insieme a tutta una serie di altre cose, a diffondere la disponibilità del proprio immobile per fini turistici.

Se poi non vi sentite in grado di gestire tutto quanto sopra (perché magari poco portati alla tecnologia), potete sempre rivolgervi ad agenzie di consulenza all’avvio ed intermediazione che, per conto vostro possono realizzare e gestire ogni servizio, così che a voi resti solo l’onere di accogliere l’ospite. Per conoscere come, potete contattarmi attraverso queste pagine oppure inviarmi una mail.

Sono comunque a disposizione per ogni vostro quesito in materia e mi impegno ad aggiornare questo post con ogni novità normativa e operativa.

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